「諸費用」の考え方！？
家を建てる時の本当の費用とは？
先週、我が家のポストに、とある工務店のチラシが入っていました・・・。
間に合っているんですが・・・（苦笑）
そのチラシには、注文住宅としてはとても魅力的な金額が並べられていました。
期間限定価格とのこと。
私は、どの会社さんも企業努力しているんだなぁ、なんて思いながら眺めましたが、
新築を考えている人が見たら、きっと頭の中で月々の支払額を計算するでしょう。
すぐに、
「これならいける！」
と思うのは危険です。
家を建てる時にかかる費用は、この建物の本体価格以外に、
付帯工事費用と諸費用が必要なのです。
つまり、残念ながらこのチラシの値段では家は建てられません。
では、家を建てるには、実際いくらかかるのでしょうか。
諸費用込みの総費用の目安
「色々資料を見たけど、家を建てるのにいくら必要なのかさっぱり分からない！」
そういう場合はこの数式で目安の金額を出すといいかもしれません。
（土地購入費+本体価格×1.2）×1.1＝総費用の目安
注文住宅の付帯工事費用は本体価格の15％～20％が目安だといわれています。
また諸費用は土地購入費と建築費（本体価格+別途工事費）を合わせた値段の6％～10％が目安です。
この数式は上限の20％と10％に合わせていますので、
例えば土地購入費が700万円で本体価格は1,500万円の場合、
総費用の目安は2,750万円。
つまり2,750万円、用意すれば足りる可能性が高いことが分かります。
付帯工事費用とは？
本体価格に含まれるものはハウスメーカーや工務店にもよりますが、
基礎工事といわれるものから木工事といって建物本体を作る工事、
サッシ・ガラス工事などの窓などを取り付ける設備工事、
コンセントや照明の配線を調える電気工事があります。
一方、付帯工事費用に含まれるものは本体工事費以外の項目です。
先ほど触れましたが、付帯工事費用は本体価格の15％～20％が目安です。
地盤が軟弱だったり、公道から離れた場所や住宅地以外であったりすると、
基礎補強工事関連費用や引き込み工事関連費用などが多くかかる可能性があります。
＜主な付帯工事費用の一覧＞
・基礎補強工事関連費用 ： 地盤改良が必要な場合などにかかる費用
・引き込み工事費用 ： 水道管やガス管を敷地内に引く際にかかる費用
・エクステリア工事関連費用 ： 門扉や庭などにかかる費用
・屋外電気工事 ： 駐車場の照明や外にある水道を取り付けるための費用
・インテリア関連費用 ： カーテンレールなどを取り付ける費用
・電設工事関連費用 ： エアコンなどを取り付ける費用
・解体工事費用 ： 家を解体して新たに建てる場合に必要な解体費用
ハウスメーカーの場合は付帯工事費用という項目のみで、
内訳は明らかにされないことが多いようです。
何が含まれているのかはその建築業者によりますが、1割前後の額を想定しておけば、
それほど差はないのではないかと思われます。
注文住宅を建てる場合の諸費用
建売住宅やマンションではかからず、注文住宅を建てるときだけかかる諸費用があります。
つなぎ融資関連の諸費用と建築確認申請費用などを含む諸費用です。
「そんな諸費用もかかるとは知らなかった！」という方も多いのではないでしょうか。
では、まずつなぎ融資とはなんでしょうか？
そもそも建売住宅やマンションでは手付金を支払った後は引渡時に1度だけ支払えばそれで済みます。
しかし、注文住宅の費用の支払い時期は3回～5回あるのが一般的です。
ハウスメーカー・工務店にもよりますが、
大きく分けて土地購入時・工事契約時・建物の建設着工時・建設上棟時・引渡し時に
分けて支払う必要があるのです。
しかも、多くの金融機関は土地購入時と建物引渡し時にしか住宅ローンを貸し付けてくれません。
しかし、そうなると着工時や上棟時などに費用を払えなくて困りますよね。
着工時や上棟時・引渡し時はそれぞれ建築費用の30％払うことも多いようです。
その費用を自費で払えない場合には、つなぎ融資を利用するケースがほとんどであると思われます。
＜参考：土地付き注文住宅建設時の流れ＞
①ハウスメーカー・工務店選び
②ハウスメーカー・工務店などによる地盤調査
③土地購入
④ハウスメーカー・工務店と工事請負契約締結
⑤設計図の完成・建築確認申請
⑥実際の建設
⑦引渡し
※②地盤調査は土地購入後に行います。
すでに所有している土地の場合は③土地購入は不要です。
設計事務所に依頼するときは、④の前に別途設計事務所との契約が必要です。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資というのは、住宅ローンの提供金融機関が注文住宅などを建てるお客様に対し、
住宅ローンが支払われるまでの間、着工金などの支払いを貸し付けてくれることです。
しかし、ここで注意したいのはつなぎ融資期間中につなぎ融資の利子とその諸費用を
現金で支払う必要があるということです。
では、その気になるつなぎ融資の利子と諸費用ですが大体いくらなのでしょうか？
下記をご覧ください。
＜つなぎ融資の利子計算方法＞
・借りたお金×金利÷365×借入日数
＜つなぎ融資の諸費用＞
・つなぎ融資契約書の収入印紙代：1,000万円超え～5,000万円以下の場合は20,000円。
・金融機関への申込み手数料：0円～100,000円
・印鑑証明などの雑費：1,000円
おおよそ、つなぎ融資の金利は2％～3％。
3,000万円つなぎ融資で借りて、年率3％の金利・借入期間180日とした場合は443,835円。
つまり、つなぎ融資関連費用だけで50万円近くかかることも多いことが分かります。
つなぎ融資以外にも必要な費用
注文住宅を建てる場合には、建売住宅と比べ付帯工事費用やつなぎ融資関連の諸費用が
思った以上に多くかかることに驚いている方もいるかもしれません。
しかし、注文住宅にはこれら以外にも建売住宅にはなかった費用がかかります。
先ほど触れた建築確認申請費用などの諸費用です。こちらもみていきましょう。
＜その他の注文住宅特有の諸費用＞
・工事請負契約書の収入印紙代：1,000万円超え～5,000万円以下の場合は20,000円。
・建築確認申請費用：建設前に役所に申請する費用。100,000円～200,000円。
・地鎮祭：着工時に神主へ支払う費用など。30,000円～60,000円。
大手ハウスメーカーは省略する場合も。
・上棟式：大工さんと行う棟上げの儀式。100,000円。
大手ハウスメーカーの場合は省略または、ご祝儀を辞退される場合も。
・設計監理料：数十万円～数百万円。
ハウスメーカー・工務店は安く、設計事務所の場合は高いことが多いです。
上記の諸費用だけで20万円以上かかる可能性があるのが分かります。
建売住宅などの場合も、設計料や建築確認費用などは厳密にいえば代金に含まれているのでしょうが、
引渡時にローンから支払うのと、自己資金から用意しなければいけないのとでは
やはり気構えが違うものです。
：通常かかる諸費用と税・保険料
ここまで家を建てる注文住宅特有の諸費用を見てきましたが、
注文住宅も建売住宅やマンションのときと同様に登記費用などの諸費用がかかります。
①売買契約書の印紙税：物件価格が1,000万円超え～5,000万円以下の場合は20,000円。
②金銭消費貸借契約書の印紙税：住宅ローン申込みのときに交わす契約書。
住宅ローンの価格が1,000万円超え～5,000万円以下の場合は20,000円。
③土地所有権移転登記の費用：登録免許税として固定資産税評価額（土地部分）の20/1,000。
④建物所有権保存登記の費用：登録免許税として固定資産税評価額（建物部分）の20/1,000。
⑤住宅ローン抵当権設定登記の費用：住宅ローン金額の4/1,000。
⑥司法書士代：上記③～⑤の登記手続きを司法書士に依頼したときに掛かる費用。
10万円～20万円程度
⑦固定資産税：引渡日からその年の年末まで日割りした固定資産税評価額（土地建物）を物件引渡し後に支払います。
⑧不動産取得税：物件引渡し後に支払う。固定資産税評価額（土地建物）の3/1,000。
⑨仲介手数料：中古物件や土地・新築を仲介で買った場合、売買契約成立後に仲介会社に支払います。
金額は（税抜き物件価格×0.03＋60,000）＋消費税。
⑩適合証明書発行手数料：フラット35を利用する場合のみ必要。
物件がフラット35を提供する住宅金融支援機構の基準を満たしている、
という証明書を発行する手数料。30,000円～50,000円程度。
⑪保証料：住宅ローンを借りるために保証会社に支払う料金。
住宅ローン返済が滞ったときなど万が一のために必要です。
金利を0.2％程度上乗せする方法（利息に組み込む方法）と一括で前払いする方法があります。
一般的には一括前払いのほうが金額は少なくなります。
⑫融資手数料：住宅ローンを借りるために金融機関に支払う手数料。
定額30,000円～50,000円や、定率住宅ローン価格の2.16％
（3,000万円借りた場合は648,000万円の手数料）まで金融機関によって金額が異なります。
⑬火災保険料・地震保険料：物件の所在地や構造、保険会社によって異なります。
数十万円～百万円単位でかかることも多いです。
⑭団体信用保険料：ほとんどの金融機関は金利に含まれるので諸費用として払う必要はないです。
ただし、フラット３５は任意加入のため諸費用として支払う必要があります
。期間や住宅ローンの金額によって異なりますが、例えば期間35年・元利均等返済・1,000万円借入の場合、
初年度の支払い額は35,800円。夫婦ともに加入の場合、2人分支払う必要があります。
⑮住宅ローン斡旋手数料：住宅ローンの手続きを不動産会社にサポートしてもらったときに支払う料金のこと。
無料のこともありますが5万円～10万円程度かかるところが多いです。
⑯引越し代：引越し業者・サービス内容などによります。
5万円程度から数百万円程度まで人によって様々です。
⑰インテリア・家具・家電代：前の住宅のものをそのまま利用するなどほとんどかからない方のいる一方、
オーダー家具などで数百万円単位でかかる場合もあります。
やはりかなりの金額がかかることが分かりますね。
注文住宅独自の諸費用とこれらの諸費用を合わせると、
やはり土地建物価格の10％程度は諸費用にかかる費用として
用意しておいたほうが安心だといえます。
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