土地探し4つのポイント
大抵の不動産屋さんは、どうして親身になって土地を探してくれないのでしょう。
希望どおりの土地がなかなか見つからないのはなぜなのでしょうか。
土地が見つかったとしても、果たして購入しても大丈夫なのでしょうか？
・・・例えば、土地探しでお世話になるであろう不動産営業マンの多くは、売買の時にこんなことを考えています。
１．地型のいい土地はないだろうか？
２．即決してくれるお客さんならラッキー！
１は、土地の形が良ければ価格も高く設定でき、形した土地より仲介手数料の割り増しが見込めるため、不動産営業マンが好む土地であるといってもいいでしょう。
また、地型がよければ早く買い手も付くため、不動産屋にとって一石二鳥という訳です。
２は、いうまでもありませんが、時間も労力もかけずに土地売買ができれば、仕事の効率がよく、不動産屋にとってはとてもラッキーなのです。
すべての不動産営業マンがこのような考えのもと業務を行っているとは言いませんが、
（ちょっと前のドラマ、「家売る〇」の女性営業マンみたいな人もいるかもしれません・・・）
多くの営業マンは、、、「トラブルなく、早く、高く」、、、売りさばく（仲介する）ことに全力を注いでいるのです。
この様な考えの人達が、あなたの「土地探し」を成功させてあげたい』、『応援したい』
・・・と考えているでしょうか。・・・考えているはずがありませんよね。
あなたの土地探しをサポートするはずの人達がこうした考えで動いている以上、これから「土地を探そう」という方は、業界の悪しき風習が原因で不安や悩みを抱かずにはいられなくなるかもしれません。
：これさえ押さえていれば土地購入で失敗しない！
業界の悪しき風習に悩まされる前に、まず注意すること、
そして知っておくべきことあります。
このポイントを押さえておくかどうかで、土地探しは時間も内容も大きく変わってしまうでしょう。
「土地探し」を始めると、多くの人が必ずハマってしまうことがあります。
それは、『もっといい土地があるんじゃないか？』
といった思いが強くなることです。
いつまでたっても自分が納得できる土地をみつけることができずに、「土地探し」が長期化してしまい、
ついにはあきらめてしまうといった笑えない事態が起きてしまうのです。
こうした失敗を回避するためには、次の『土地探しの４つのポイント』を抑えることが重要になってきます。
：ポイント１「土地購入はエリアの決定から始めよう」
土地探しをするうえでまず考えなければならないのは
「エリアの決定」です。
生活の利便性を優先し都心にするのか、
または、子どもたちのために環境や住みやすさをポイントにおき郊外にするのか、
何に重点を置くかでエリアがおよそ決まってくるのではないでしょうか。
エリアが決定したら、いよいよ具体的に絞り込んだ土地探しとなってきます。
数件の候補地が出てきた時には、必ず現地に出向いてみましょう。
土地購入のチェックポイントは次の通りです。
－土地購入時のチェックポイント－
・最寄駅までの環境
（距離、所要時間、道路状況、交通量、バス停の位置、治安など）
・通勤や通学経路
（距離、所要時間、交通機関の運行頻度や混み具合、乗り換え回数、運賃）
・市役所等の公共施設
（距離、所要時間、各施設での駐車場の状況）
・スーパー等の商業施設
（距離、所要時間、商品価格や品ぞろえ、駐車場の状況）
・医療施設
（距離、所要時間、診療時間、診療科目）
・教育施設
（距離、所要時間、教育費、入園入学の難易度、教育方針、評判）
・嫌悪施設
（施設種類、騒音、振動、悪臭、関係者出入り頻度）
・周辺環境の変化
（計画道路予定、空き地の有無、月極駐車場の量、大型施設の建設）
・交通状況
（交通量、騒音、振動、大気汚染）
・近隣状況
（周辺住居の形態〈戸建、アパート、マンション〉、近隣住民の雰囲気、
町内会活動の頻度、近隣トラブルの有無、ごみ置き場の位置・管理状況）
・土地履歴
（浸水歴、土壌汚染、過去の使用用途、事件などの有無）
・・・いかがですか？
「こんなにチェックしなければならないの？」
と驚かれたかもしれませんね。
しかし、これから購入しようとしている土地は、おそらく一生付き合っていく土地ではありませんか？
そして、将来あなたの子どもたちに引き継ぐ土地でもあると思うのです。
確認するほど有利な土地購入が可能になります。
また、土地は時間帯により大きく顔を変えるものです。
朝、昼、夜と最低３回は現地を訪れ、周辺の雰囲気は知っておきましょう。
：ポイント２「家が建てられる土地かどうかを調べよう」
すべての土地に家が建てられる訳ではありません。
土地購入後に、、、「しまった！」
とならないためにも、
購入する土地について事前調査が必要になります。
主なポイントは次の３つです。
１．用途地域
都市計画法では、「都市計画区域」と「都市計画区域外」とがあります。
また、都市計画区域の中には、「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、住宅を建てることができるの基本的に
「市街化区域」となります。
しかし、市街化区域であっても、家が建てられない土地があります。
それは「工業専用地域」です。
工業専用地域内の土地が住宅用として
不動産会社等で扱われていることはありませんが、万一の時に備えて最低限知っておいてください。
２．土地と道路の関係
マイホームは、建築基準法という法律に則って建てることができます。
この建築基準法では、土地と道路との関係も規制しており、住宅用の土地には、幅員が４ｍ以上の道路に間口２ｍ以上接していなければならない
という「接道義務」が存在しているのです。
では、道路幅員が４ｍ未満の土地だったらどうでしょうか。
この時には、道路の中心線から２ｍ後退したところを道路境界線とみなす
「セットバック」という規制が発生します。
この時注意すべき点は、セットバック分だけ土地が削られることとなり、ットバックした土地には建物は当然のこと、塀などの工作物も設置できません。
３．接する道路の種類
道路には「公道」と「私道」とがあり、
道は国道、県道、市町村道といった行政が所有する道路です。
私道は一般の人が所有する敷地を通行用に利用している道路となります。
路ごとで注意すべき点はありますが、私道」は個人の所有ということもあり、詳細な調査をしなげればトラブルに巻き込まれることがあります。
特に注意しなければならない道路であることを知っていなければなりません。
：ポイント３「土地の安全性を確認しよう」
住宅の耐震性、耐久性をいくら追及しても、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がありません。
不同沈下により窓やドアの開け閉めが困難になり、また外壁にクラック（ひび割れ）が生じるなど、住宅に不具合が生じることは
将来安心して暮らすことができなくなるといっても過言でないでしょう。
今、巷でよく言われている欠陥住宅は、約７割が軟弱地盤によるものだと言われています。
では、どの様にして土地の安全性を調べたらいいのでしょう？
地盤の状況というものは、周辺環境からある程度は推測できます。
よって、次にあげるチェックポイントを
ご自分で確認してみるところから始めましょう。
-地盤状況のチェックポイント－
・水域を埋め立てた地域か
（各市町村の図書館で調べる、法務局で土地登記簿謄本をとる）
・周辺道路
（道路より低い土地は水が溜まりやすく、地盤も弱いことが多い）
・盛り土による造成地か
（傾斜地や窪地に土を持っている土地であれば、
転圧状況により地盤が軟弱な場合がある）
・海、河川、沼、水田など
・雨天時の雨の染み込み度
（雨の染み込み度が早い場合、締固めが不十分の場合がある）
・近隣住宅の基礎などのひび
（ひびの幅が0.5ｍｍ以上なら注意が必要）
・地名が水に因っているか
（水田、水辺、低地・窪地・水域、水辺の動植物等）
上記のチェックをして、
その土地が軟弱地盤と疑える場合は、購入前後で地盤調査を行うことも可能です。
調査の結果、軟弱地盤であっても、地盤改良などの地盤補強工事を行えば十分強固な住宅を建てることができます。
：ポイント４「土地以外の隠れた費用を調べよう」
土地を購入する際、土地代にのみ目が行きがちですが、土地購入では不動産会社で表示されている金額以外に多額の費用が発生するケースが往々にしてあります。
隠れた土地の特性により想定外の費用が発生してしまい
資金計画が狂ってしまうことも。
特に、次のような土地には注意が必要です。
・宅地でない
例えば、地目が農地であれば、農地転用申請」が必要となります。
また、農作物の撤去費用、畑土などの処分費、
埋め立てが必要なら盛り土費用が発生します。
地目変更のための登記費用の発生も忘れてはいけません。
・隣地や道路との高低差がある
隣地、道路との高低差が１ｍを超える場合、
擁壁（土留め）工事の費用が割高になる可能性があります。
事前に擁壁工事の工事費用の算出をするなど対策が必要となります。
・インフラ整備されていない
インフラとは、道路や上下水道、電気、通信等の各設備のことをいいます。
前面道路にこれらの設備が来ていないと、新たに設備を引いてくる工事費が発生します。
例えば下水道がない場合、浄化槽を設置すればいいと思われるかもしれませんが、
長い目で見ると、定期清掃・点検などの維持費がかかってしまういった注意点もあります。
・地盤が悪い
軟弱地盤ですと、地盤補強工事が発生します。
地盤の強度にもよりますが、
木造等重量の軽い建物なら費用は安く抑えられるかもしれません。
しかし、鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった重量のある構造ですと、
高額な費用になる可能性が高いです。
事前に地盤調査ができればベストでしょう。
・各規制地域である
各県、各市町村により様々な規制があります。
一般的に住宅を建てる場合、建築確認申請というものを行政に申請許可をとり、
工事に着手することが通例です。
この建築確認申請以外に各規制による申請業務が必要な場合があります。
申請費以外にも規制に関わる付帯工事の発生により、さらに費用がかかることがあるので、注意が必要です。
・境界杭がない
境界杭がないまま購入してしまうと、
境界確定測量の費用が発生する場合があります。
購入前に売主、隣地所有者立会いのもと、境界を確定し境界杭を設置しておくべきです。
境界が明確でないと、将来あなたの子どもたちにトラブルが降りかかることになるかもしれません。
・・・土地探しには、「縁」が必要だとよくわれます。
縁にもいろいろありますが、
この「後悔しない４つのポイント」を活用していただき、良縁へと結びつけていただければと思います。