登記のこと
みなさん、こんにちは♫
今日は登記のお話です。
★ 登記ってなに？
登記とは、「この土地や建物は私のものだ。」
と公的に認めてもらうために行う手続きのことです。
★ 購入した土地や新築した家の登記をしないとどうなるか？
登記には、表示に関する登記と権利に関する登記があります。
そのうち、表示に関する登記は取得してから１カ月以内に登記をしないと
１０万円以下の過料（罰金の類）と法律で決まっているようです。
そして、登記をしないと、固定資産税を納めていても、自分のものだと主張できません。
ある日、いきなり所有者を名乗る人が現れて、退去を求められる、
なんてことも可能性としてはあり得るのです。
★ 住宅ローンを利用する場合は登記は必須
住宅ローンを利用する場合、土地や建物に抵当権という権利を
登記しなければなりません。
これは、あなたが住宅ローンを支払えなくなった場合、
銀行が住宅ローンの代わりに土地と家をもらえる権利です。
住宅ローンを利用しない場合は登記をしなければ登録免許税という税金を
節約できますが、過料というデメリットもあります。
なので、新築時には登記は必ずするものだと思っておいて間違いないでしょう。
★ 新築時に必要になる登記種類
まずは、建物表題登記です。
あなたが新築した建物はまだ登記簿には登録されておらず、
書類上は存在していない建物です。
この状態から、新築した建物の所在地や家屋番号、建物の種類や構造、
床面積、所有者を登録するのが建物表題登記です。
次に、所有権保存登記です。
建物表題登記にも所有者は書かれていますが、所有権保存登記をすることで
初めてその物件の所有者だと公的に認められます。
所有権保存登記をすることで、その建物を売ったり相続したり住宅ローンを
借りたときに行う抵当権の設定登記が可能になります。
逆に所有権保存登記をしなければ、その建物の売却も相続もできません。
この登記は任意ですが、上記のようなことがあるので、登記をするものと
思っていてください。
抵当権設定登記についてです。
これは、あなたがローンを利用する場合に必要になる登記です。
万が一あなたが住宅ローンの支払いが不能になった場合、
銀行が住宅ローンの代わりに土地と建物をもらえるという登記になります。
ほとんどの場合で、住宅ローンを利用する場合は、その銀行や金融機関、
住宅金融支援機構の第一位の抵当権を設定する必要があります。
そのため、土地の住宅ローンはＡ銀行、建物はＢ銀行ということはできません。
所有権移転登記についてです。
今現在あなたの土地でなければ、その土地の所有者は他の人になっています。
その人からあなたが土地を買ったら、その所有権をあなたに移す必要があります。
これを、所有権移転登記といいます。
地目変更登記についてです。
家を建てるためには、土地の種類（地目）を宅地にする必要があります。
地目にはいろんな種類があります。（農地、雑種地、公園、山林など）
もし家を建てる土地が宅地でない場合は、地目変更をする必要があります。
地目変更登記はその時に必要な登記です。
※注意↓↓↓↓↓
もし、地目変更しようとしている土地の地域が農業振興地域に該当していれば、
地目変更登記申請よりも前に、その除外の申請をしなければなりません。
通称、農振除外の申請と呼ばれるものです。
申請先は、通常、地域の役所内の農林課（農政係り）となります。
ただ、役所によっては農林水産課という名称の場合もあるようです。
普通は、この農振除外の申請をして、農業振興地域から除外されていなければ、
農地転用届や農地転用許可などの手続きも進みません。
この農振除外の申請の役所側の受付や審査については、だいたい年数回と決まっていますので、
タイミングが悪ければ、数か月先の受付になってしまうこともあります。
そして、役所によっても異なりますが、農振除外申請が受付されてから手続き完了までは、
だいたい半年～８か月くらいはかかるようです。
つまり、申請するタイミングが悪ければ、農振除外の完了までに
１年前後かかってしまうこともありえるということです。
最後に建物滅失登記についてです。
現在住んでいる家を取り壊して家を建てたり、古い建物を取り壊してその土地に
家を建てるという場合は、取り壊す建物の滅失登記をしなければなりません。
この滅失登記も、取り壊してから１カ月以内に行わないと、１０万円以下の
過料となっていますので、注意が必要です。
ただ、取り壊した建物が登記されていない場合は必要ありません。
★ 登記費用の目安
建物２０００万円の新築、土地１０００万円、２０００万円の住宅ローンを借入の場合。
（・登記種類・・・登録免許税、司法書士等への報酬、印紙税）
・土地の所有権移転登記・・・１５万円、４～５万円、なし
・建物の表題登記・・・なし、８～１０万円、なし
・建物の所有権保存登記・・・16,800円、２万円、なし
・抵当権設定登記・・・２万円、５～１０万円、なし
・住宅家屋証明・・・1,300円、１万円、なし
・不動産登記情報２通・・・なし、なし、794円
合計３９～４７万円となります。
ちなみに、親の土地に親の名義のまま家を建てる場合、土地の所有権移転登記が
必要ないので、その分登記費用もやすくなり、３０万円前後となります。
そして、農地を買って宅地に転用した場合は、登記や手続きのフルコースとなるので、
登記に関わる費用も５０万円前後となります。
この登記に関わる手続きは、自分で行うことで２０万円ほど節約することができます。
しかし、法務局が平日しか開いていないこと、必要書類をそろえることなど、
注意が必要なこともあります。
・・・ご相談はお気軽にどうぞ♪
